Anglojęzyczny odpowiednik polskiego określenia nieruchomości, czyli popularne pojęcie „real estate”, zwraca szczególną uwagę na bodaj najbardziej charakterystyczną jej cechę, jaką jest nie tyle eksponowana w rodzimej terminologii stałość w miejscu, ile dysponowanie dającą się określić „realną wartością”.
Jak się wycenia mieszkanie? Na pytanie, od czego zależy cena mieszkania, najprościej byłoby odpowiedzieć, że od jego realnej wartości, a mówiąc ściślej — jego wartości rynkowej. Najbardziej popularna definicja tej ostatniej mówi o „szacunkowej kwocie, za którą, po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku, nieruchomość powinna zostać sprzedana w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi i dążącymi do sfinalizowania transakcji stronami, z których każda działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu”.
Co istotne, cena nieruchomości, a zwłaszcza jej cena transakcyjna, nie jest pojęciem jednoznacznym z wartością rynkową, i zazwyczaj się od niej różni w mniejszym lub większym zakresie. W trakcie negocjacji kupujący dąży do zbicia ceny możliwie poniżej wartości rynkowej, sprzedający wręcz przeciwnie, do utrzymania jej na możliwie najwyższym poziomie. I tu wyłania się pierwszy czynnik wpływający na cenę mieszkania, czyli zdolności negocjacyjne stron transakcji.
W istocie rzeczy nie one jednak są zasadniczym czynnikiem kształtującym wartość rynkową, a co za tym idzie, cenę mieszkania. Jak zwykle w przypadku wszelkich, nie tylko mieszkaniowych nieruchomości, ta ostatnia zależy w pierwszym rzędzie od lokalizacji. W przypadku lokali mieszkalnych nie zawsze najważniejsze jest usytuowanie inwestycji blisko centrum miasta, czy też pod prestiżowym adresem. Szeroki rynek wycenia dziś lokalizację przede wszystkim przez pryzmat jakości komunikacji, bogactwa infrastruktury, charakterystyki najbliższego otoczenia czy wreszcie czegoś, co można określić jako klimat osiedla i samej dzielnicy, bardziej lub mniej przyjazny jej mieszkańcom.
Po lokalizacji kolejnymi elementami decydującymi o cenie lokalu mieszkalnego są przede wszystkim: standard budynku mieszkalnego, jakość wykonania i użytych materiałów, sposób zagospodarowania części wspólnych, czy wreszcie atrakcyjność architektoniczna osiedla.
Zasadnicze znaczenie może więc mieć kwestia rynku: pierwotny lub wtórny. Nowe mieszkania są zazwyczaj droższe od tych z drugiej ręki, o ile ich lokalizacja jest porównywalna. I w tym przypadku nie ma jednak reguły, czego najlepszym przykładem są wiekowe kamienice po remoncie czy rewitalizacji, z cenami mieszkań często dorównującymi tym apartamentowym z rynku pierwotnego.
Z kolei także w ramach jednej i tej samej inwestycji czy też osiedla mieszkaniowego, wynikająca z wartości rynkowej cena poszczególnych lokali o zbliżonych gabarytach może się różnić, i to nawet w istotnym stopniu. Decydujące są tu takie elementy jak kondygnacja, ekspozycja, jakość panoramy z okien, głośność, doświetlenie, czy wreszcie funkcjonalność, rozkład i wysokość pomieszczeń.
Natomiast dla nabywcy mieszkania na rynku pierwotnym cena nabycia zależeć może także od etapu realizacji inwestycji. Z wieloletniej praktyki pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki wiadomo, że najbardziej udane zakupy mieszkań z pierwszej ręki, z ceną transakcyjną często istotnie niższą od ich wartości rynkowej, możliwe były w trakcie tzw. przedsprzedaży, kiedy to deweloperzy oferują najkorzystniejsze rabaty przy pełnej liście ofertowej lokali.
Ceny mieszkań niezależnie od segmentu rynkowego nie są stałe i jak wiadomo, bywają mocno uzależnione od stanu obowiązującej koniunktury, czyli konkretnego momentu cyklu koniunkturalnego. Różnice pomiędzy tzw. górkami i dołkami cenowymi w ekstremalnych okresach rynkowego boomu i spowolnienia są zazwyczaj dwucyfrowe, ba, mogą w skrajnych sytuacjach być liczone nawet w dziesiątkach procent.
Należy także pamiętać o tym, że jakość obecnie dokonanego wyboru lokalu zwłaszcza na pierwotnym rynku mieszkaniowym ma decydujące znaczenie dla kształtowania się jego wartości rynkowej w przyszłości. A ta w zależności od uwarunkowań rynkowych, koniunktury czy nawet różnego typu zbiegów okoliczności może ewoluować w skrajnie odmienny sposób.
Przyjmuje się, że nieruchomości mieszkaniowe w dłuższym okresie zyskują na wartości, stanowiąc jedną z najlepszych, i co ważne najpewniejszych lokat kapitału. Nie wszystkie jednak z nich mają równe perspektywy wzrostu wartości rynkowej w czasie, a co gorsza, możliwe są przypadki drastycznego jej spadku wskutek okoliczności, które wcześniej były trudne lub wręcz niemożliwe do przewidzenia.
Do takich sytuacji przede wszystkim może dojść w efekcie zmiany lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje niekorzystne rozwiązania z punktu widzenia jakości zamieszkiwania w najbliższej okolicy. Chodzi np. o perspektywę rozbudowy w bezpośrednim sąsiedztwie infrastruktury drogowej o silnym natężeniu ruchu lub dopuszczenia możliwości budowy obiektów czy realizacji inwestycji komercyjnych o ponadprzeciętnej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Dom na odludziu – zalety i wady mieszkania bez sąsiadów
Od czego zależy atrakcyjność lokalu mieszkalnego od dewelopera?
Dom energooszczędny – jakie technologie warto rozważyć i w które zainwestować?
Ogrzewanie podłogowe w domu. Luksus czy już standard?
Zakup działki - jak zrobić to dobrze i na co szczególnie zwrócić uwagę?